キプロスで非EU外国人の不動産購入規制強化案が浮上。2026年3月の議会審議が海外投資に与える影響

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2026年3月6日、キプロスの不動産ニュースサイトで、非EU国籍者による不動産購入ルールを厳しくする法案が議会で議論されていることが報じられました。記事を執筆したのはNigel Howarth氏です。今回の論点は、キプロスがこれまで比較的受け入れてきた海外マネーに対して、今後どこまで制限をかけるのかという点にあります。

日本人投資家にとって重要なのは、日本はEU加盟国ではないため、日本国籍者はこの「非EU国籍者」に含まれる点です。つまり、今回の法改正が成立した場合、日本人の購入実務にも直接影響する可能性があります。

どのような規制案が出ているのか

今回議論されている法案では、非EU国籍者による不動産取得に対して、土地登記局の監督強化や新たな制限が盛り込まれています。特に注目されているのは、次のような内容です。

• 非EU国籍者が購入できるのは住宅またはアパート1戸まで
• 農地や森林地の取得を禁止
• 会社名義で不動産を取得する場合、株式資本または議決権の51%以上をキプロス国民またはEU・EEA市民が保有している必要がある

この「EEA」は欧州経済領域のことで、EU加盟国に加えて一部の欧州諸国を含む枠組みです。つまり、単に海外法人を作れば買える、という形ではなくなり、会社の実質的な所有者や支配権まで確認される方向に進む可能性があります。

また、「土地登記局」は日本でいう不動産登記を管理する公的機関に近い存在です。ここでの審査や承認が厳しくなると、売買のスピードが落ちたり、追加資料の提出が増えたりすることが想定されます。海外投資では、購入条件そのものだけでなく、手続きにかかる時間と不確実性も大きなコストになります。

なぜこの法案が出てきたのか

法案は、透明性の強化と公共の利益の保護を目的として説明されています。背景には、海外資本の流入が不動産市場に与える影響や、住宅価格・住宅取得負担への懸念があるとみられます。

ただし、業界側は、今回の法案が本当に住宅問題の解決につながるのかについて疑問を示しています。関係団体の多くは、住宅価格の上昇や住宅不足に対応するなら、購入規制よりも以下のような政策が重要だと主張しています。

• 住宅供給を増やすこと
• 開発許認可のスピードを上げること
• 新規開発を後押しすること

ここでいう「住宅供給」とは、売り物件や賃貸物件の総量のことです。供給が不足している市場では、需要が強いままだと価格が上がりやすくなります。つまり業界側は、買い手を締め付けるより、建てられる環境を整える方が本質的な対策だと考えているわけです。

業界団体が強く懸念している理由

今回の規制案に対しては、キプロスの主要経済団体や不動産関連団体が共同で議会に意見書を提出し、強い懸念を示しています。記事では、以下の団体名が挙げられています。

• Cyprus Chamber of Commerce and Industry（キプロス商工会議所）
• Association of Large Investment Projects（大型投資プロジェクト協会）
• Cyprus Real Estate Agents Association（キプロス不動産仲介業者協会）
• Cyprus Property Developers Association（キプロス不動産開発業者協会）

これらの団体は、今回の法案がキプロスの投資政策の大きな転換点になり得ると見ています。特に大型開発では、国際的な出資スキームや複数国にまたがる法人構造がよく使われます。そのため、会社の株主構成や議決権に厳格な条件が付くと、案件の組成自体が難しくなるおそれがあります。

記事では、影響を受ける可能性がある分野として、次のような大型案件が挙げられています。

• ホテル開発
• ビジネスセンター
• 複合開発（ミックスドユース開発）

「複合開発」とは、住宅、オフィス、商業施設、ホテルなどを一体で開発するプロジェクトです。こうした案件は建設雇用や関連産業への波及効果が大きく、税収面でも重要です。したがって、規制強化で投資が鈍れば、不動産市場だけでなくキプロス経済全体にも影響が広がる可能性があります。

開発業者側の修正提案

不動産開発業者側は、法改正そのものには一定の理解を示しながらも、規制が過剰にならないよう修正案を出しています。具体的には、次のような内容です。

• 非EU国籍者でも住宅を最大2戸まで取得可能にする
• 住宅用地の取得は最大4,000平方メートルまでに制限する
• オフィスや店舗などの商業用不動産は規制対象から外す

この提案の背景には、商業用不動産は住宅価格の高騰とは直接結びつきにくい、という考えがあります。たしかに、賃貸住宅不足への対応と、オフィスビルや商業施設への投資規制は、本来は分けて考えるべきという見方には合理性があります。

日本人投資家にとっても、この点は大きな分かれ目です。なぜなら、もし最終的に住宅は厳しく、商業用は比較的開かれたままという形になれば、投資戦略を住宅中心から商業系・収益系へ見直す動きが出てくるからです。

法律家団体も法的リスクを指摘

記事では、Cyprus Bar Association（キプロス弁護士会）も懸念を表明していると報じられています。特に問題視されているのは、次のような法的論点です。

• 憲法上の権利との関係
• 法的安定性の問題
• 比例原則に反する可能性

「法的安定性」とは、ルールが予測しやすく、途中で大きくぶれないことです。海外投資ではこれが非常に重要です。投資家は数年から十数年単位で資金回収を考えるため、制度変更が読みにくい国は敬遠されやすくなります。

「比例原則」とは、達成したい政策目的に対して、制限が強すぎてはいけないという考え方です。たとえば住宅価格対策が目的なのに、住宅以外の商業不動産まで過度に規制するなら、やりすぎではないか、という議論です。

キプロス不動産市場の背景

今回のニュースが重く受け止められているのは、キプロスがこれまで海外の住宅購入者や不動産投資家にとって重要な市場だったからです。島国でありながら、欧州・中東・アフリカの結節点に位置し、英語利用のしやすさや法制度の分かりやすさ、観光・移住需要などを背景に、海外マネーを呼び込んできました。

そのため、キプロスの不動産市場では、次のような前提が長く重視されてきました。

• 海外投資家にとって比較的参入しやすい市場であること
• 制度が安定していて予測可能であること
• 大型開発に外国資本が入りやすいこと

今回の議論では、まさにこの「安定的で予測しやすい投資先としての評判」が傷つくことを、多くの業界関係者が懸念しています。世界中で投資資金の取り合いが進む中、制度変更が急で分かりにくい国は、投資先候補から外れやすくなるためです。

ニュースの見解

今回の2026年3月のニュースは、日本人のキプロス不動産投資家にとって、かなり重要なシグナルです。現時点ではまだ法案審議の段階ですが、成立すれば、日本人を含む非EU国籍者の購入自由度が下がる可能性があります。

実務面で考えるべき影響は、主に次の通りです。

• 住宅投資は購入戸数制限の影響を受ける可能性があります
• 土地投資は、農地・森林地の取得禁止によって選択肢が狭まる可能性があります
• 法人スキームは、51%のEU・キプロス側保有条件が障害になる可能性があります
• 売買の審査や承認に時間がかかり、クロージング遅延リスクが高まる可能性があります

一方で、すぐに「キプロスはもう投資対象外」と判断するのは早いです。今後の議会審議で、開発業界の提案が一部取り入れられれば、住宅2戸まで容認や商業用不動産の除外といった形で着地する余地もあります。そうなれば、投資家にとっては完全な締め付けではなく、分野ごとの選別が進む市場へ変わる可能性があります。

日本人投資家としては、今後は次の視点がより重要になります。

• 購入対象が住宅か商業用かを明確に分けて検討すること
• 個人名義か法人名義か、そのスキームが規制に適合するかを確認すること
• 契約前に、現地弁護士や登記実務に強い専門家へ確認すること
• 「今まで買えたから今回も大丈夫」と考えず、制度変更リスク込みで利回りを再計算すること

今回のニュースは、単なる法改正案の紹介ではありません。キプロス市場がこれまでの「海外資本に比較的開かれた市場」から、より選別的で管理色の強い市場へ移るかどうかを占う材料です。日本人の海外不動産投資家にとっては、今後の法案の修正内容を追いながら、住宅偏重ではなく、商業系や収益不動産も含めた柔軟な戦略を考える局面に入ったといえます。