エジプト不動産が「統一ルール＋デジタル化」へ転換。外国人購入を見据えた改革の中身

最新ニュース

エジプト政府が、不動産市場の「透明性アップ」と「外国人投資の呼び込み」を狙って、制度と手続きをまとめて作り直す動きを加速させています。

• 2026年1月27日（火）、米国商工会議所（AmCham Egypt）の年次不動産会議 「Egypt Rising: Real Estate as a Regional Powerhouse」で、Ahmed Ibrahim（アハメド・イブラヒム）氏が改革内容を説明しました。イブラヒム氏は、新都市コミュニティ庁（NUCA）の計画・プロジェクト担当副長官（Vice Chairperson）であり、住宅・公共事業・新都市コミュニティ省の副大臣（Deputy Minister）も兼ねる要職です。

改革の柱1　不動産業者に「プロ免許」を導入

ニュースで強調されたのが、仲介・販売など不動産実務者の厳格なライセンス制度です。カナダのように、

• 研修受講を必須化
• ルール違反があれば免許停止・取り消し
  といった仕組みを参考に、エジプトでも「誰でも仲介できる」状態を改め、投資家保護と業界の質を上げる狙いだと説明しています。

※用語解説：プロフェッショナル・ライセンシング
国が定めた基準を満たした人だけが、不動産取引の業務を行える仕組みです。無資格業者や強引な販売を減らしやすくなります（制度設計次第で実効性が変わります）。

改革の柱2　「面積表記」を統一して、開発業者の説明ブレを減らす

もう1つの大きな論点が、物件の面積基準（ネット／グロス）の統一です。エジプトでは、開発会社、コンサル、自治体、登記側で面積の扱いがズレることがあり、国内外投資家にとって不透明さの原因になってきた、と課題認識が語られています。

• ネット面積（net area）：室内など、実際に使える専有部分中心
• グロス面積（gross area）：共用部按分などを含めた広めの算定になりやすい

このズレがあると、「同じ80㎡に見えても実際の使い勝手が違う」「㎡単価の比較が崩れる」といった問題が起きます。

改革の柱3　中央データベースを整備し、価格をEGPとUSDで表示へ

投資判断（フィージビリティ）に使えるよう、中央集約の不動産データベースを開発中で、オンラインで閲覧できる形を目指すとされています。さらに、物件価値をエジプトポンド（EGP）と米ドル（USD）の両方で表示する構想にも触れています。

※用語解説：フィージビリティ（feasibility study）
投資採算の検討のことです。想定賃料、稼働率、維持費、売却価格、為替などを置いて「成立するか」を見ます。

改革の柱4　外国人が「買う〜登記する」をデジタルでつなぐ

最大の実務インパクトになり得るのが、不動産輸出（real estate export）向けの統一デジタル・プラットフォームです。

通信省・司法省・内務省と連携し、自治体（municipal authorities）と不動産登記（real estate registry）を直接つなぐことで、非エジプト人購入者が購入〜登記までを、より簡素で透明な手続きで進められるようにする、と説明されています。

※用語解説：不動産輸出（Real estate export）
「不動産を海外に売る」という意味で、外国人・海外在住者に購入してもらい、外貨流入を増やす政策文脈で使われます。実際、エジプトは不動産プラットフォームを外貨獲得の仕組みとして位置づける発信もしています。

改革の柱5　新都市の「都市データ観測」も強化

NUCAの「Urban Observatory（都市オブザーバトリー）」を稼働させ、新都市の都市データを集めて分析し、投資家・政策立案側の参照情報にする構想も示されました。

背景　なぜ今「統一ルール」と「オンライン化」なのか

今回の改革は、単なるIT化ではなく、投資家が不安に感じやすい“取引の不透明さ”を制度で潰しにいく動きです。加えて、エジプトはここ1〜2年、外国人・海外在住者の購入を促すための公式プラットフォーム整備を進めており、2025年12月18日にも統一デジタルプラットフォームの立ち上げが報じられています。

ニュースの見解

日本人の海外不動産投資家目線では、今回の流れは「買いやすさ」だけでなく、“調べやすさ・比較しやすさ”が改善する可能性がポイントです。

• プラス影響（期待）
• 面積基準（ネット／グロス）が統一されれば、㎡単価比較・賃料単価比較の精度が上がります。
• 中央データベースが整うと、過去の相場感やエリア比較がしやすくなり、デベロッパー任せの情報から一歩抜けられます。
• 購入〜登記がデジタルでつながれば、外国人にとって最大の壁になりがちな手続き不透明・時間ロスが減る可能性があります。
• 注意点（投資判断としての現実）
• こうした改革は「発表直後は移行期」になりやすく、現場の運用が追いつくまでのブレが出ることがあります。最初の数年は、案件ごとに手続きの実態を確認する姿勢が必要です。
• 面積統一が進むほど、逆に「これまで広めに表示されていた物件」の見え方が変わり、価格の妥当性評価がシビアになります（悪いことではなく、適正化の一種です）。
• 公式プラットフォームの整備が進んでも、物件の品質・管理体制・賃貸需要は別問題です。データが整うほど、立地や供給過多のリスクも可視化されるので、エリア選別が重要になります。

結論としては、エジプト不動産は「制度整備による投資環境の改善フェーズ」に入りつつあると見ます。短期では移行期の摩擦に注意しつつ、制度が本格稼働した後を見据えて、

• 面積定義（ネット／グロス）の確認
• 登記導線（誰がどこまで代行し、どこで完了するか）の確認
• データベースや公式プラットフォームの情報を使った相場検証
  を前提に、案件を選別していくのが堅実です。