「海外不動産投資で最低限知っておくべき知識を教えてください。」
「海外不動産を購入するにあたって、基本的な知識を知りたい。」
海外不動産投資の初心者の方にとって、まず「最低限知っておくべき知識」を丁寧に解説します。
海外不動産投資で最低限知っておくべき知識
１．海外不動産投資とは？
海外不動産投資とは
海外不動産投資とは、外国の不動産を購入し、資産運用や利益を得ることを目的とした投資活動を指します。日本国内での投資と異なり、投資先の国によって法規制や経済状況、税制、為替リスクなどが大きく異なるため、慎重な準備と十分な知識が必要です。
日本以外の国の戸建てや分譲マンションを購入して、現地の方に賃貸で貸して収益を得る、または民泊を運営して収益を得るのが収益となります。
２．海外不動産投資の用語解説
オフプラン
完成前の不動産物件を購入すること。一般的に建設前または建設中に販売されるため、価格が比較的安いが、完成時のリスクも伴う。
レディプラン
すでに建設が完了している不動産物件のこと。完成物件を確認して購入できるため、リスクが少ないが、価格はオフプランより高くなる傾向がある。
プレビルド
オフプランと同様に、建設前や建設中の物件を購入することを指す。投資家は完成後の価値上昇を狙うことが多い。
ヴィラ
高級な一戸建て住宅のこと。一般的には庭やプールなどの敷地を持ち、リゾート地や郊外で見られることが多い。
アパートメント
賃貸または購入できる集合住宅。一般的に都市部にあり、複数の住戸が一つの建物に集まっている。
コンドミニアム
区分所有の集合住宅。アパートメントとは異なり、各ユニットが個別に所有されており、共用部分は住民全体で管理される。
アンファーニッシュド
家具が一切付いていない状態の物件。購入後に自分で家具や家電を揃える必要がある。
フルファーニッシュド
すべての家具や家電が揃っている状態の物件。入居後すぐに生活を始めることができる。
セミファーニッシュド
部分的に家具や家電が揃っている物件。通常、基本的な家具や家電が含まれているが、追加で揃える必要がある場合もある。
スタジオ
1部屋のみで、リビング、キッチン、寝室が一体化した小型の住戸。特に都市部での一人暮らしに適している。
○ベッドルーム
寝室の数を表す。例：1ベッドルームは寝室が1つの物件を指す。
ディベロッパー
不動産開発会社。新築物件の企画、建設、販売を担当する企業や団体。
不動産エージェント
不動産の売買や賃貸を仲介する専門家。物件の紹介や契約手続き、価格交渉などを行う。
Payment plan（ペイメントプラン）
支払いプラン。物件購入時に設定される分割支払いのスケジュールを指し、頭金や残額を一定期間に分けて支払う方法。
Delivery date（デリバリーデート）
物件の引き渡し予定日。購入者が物件を受け取る日を指し、通常は新築物件の完成後に設定される。
sqft（スクエアフィート）
平方フィートの略。物件の広さを表す単位で、アメリカやイギリスなどで広く使用されている。1平方フィートは約0.093平方メートル。
Amenities（アメニティ）
物件や建物に付随する共用施設。プール、ジム、駐車場、セキュリティなどが含まれることが多い。
Under Construction（アンダーコンストラクション）
建設中の物件。建設がまだ完了しておらず、オフプランの購入対象となることが多い。
キャピタルゲイン
不動産の売却によって得られる利益。購入価格と売却価格の差額による収益。
インカムゲイン
不動産の賃貸収入から得られる利益。定期的な収入として期待される。
LTV（ローン・トゥ・バリュー）
融資金額を不動産の評価額で割った比率。投資家がローンを利用する際のリスク評価に使われる。
グロスイールド
物件購入価格に対する年間賃貸収入の比率。投資の収益性を判断する際に用いられる。
ネットイールド
グロスイールドから管理費や税金などの費用を差し引いた後の収益率。実際の収益率を示す。
エスクロー
取引中に資金や書類を第三者が預かり、取引の安全を確保する仕組み。特に海外不動産取引では重要。
所得税二重課税回避協定
海外で得た収入に対する二重課税を防ぐため、日本と外国の間で結ばれた税務協定。投資先国での税金と日本国内での税金の二重支払いを避けるために重要。
３．海外不動産投資のメリットとは？
海外不動産投資のメリットは
- 日本国内の不動産よりも、大きなキャピタルゲインが狙える
- 日本国内の不動産よりも、不動産価格が安い
- 本国内の不動産よりも、高い利回りが狙える
- 物件価格に対して賃貸希望が強い
- 物件購入時のコストが低い
- 高い経済成長から家賃も上昇する
- 為替差益とキャピタルゲインの2重の収益が見込める
- キャピタルゲイン：不動産の価値上昇
- 為替差益：通貨の変動による利益
- 資産の分散投資によるリスクヘッジ
- 国内市場のリスクから資産を守る
- 国や地域ごとの市場状況の違いを活用
- 通貨によるリスク分散
- 異なる経済サイクルによる安定性
- 政治リスク・規制リスクの分散
- 海外生活や海外移住の選択肢の一つとなる
- セカンドハウスとしての活用
- 将来の海外移住の拠点として
- 永住権やビザ取得の可能性
- 現地コミュニティへの参加と国際感覚の養成
- 税金対策ができる
- 円安対策
- 国際的な感覚が身に着く
- 日本が有事の時の避難先になる
が挙げられます。
４．海外不動産投資のデメリットとは？
海外不動産投資のデメリットは
- 為替リスクがある
- ディベロッパーの倒産リスクがある
- 未完成物件のリスク
- 質や管理の低下
- 法的問題と資金回収の困難さ
- 信用力や信頼性の見極めが困難
- ローンが利用できないことが多い
- 海外でのローン利用の困難さ
- 現地金融機関からのローンも難しい
- 資金調達の制約
- レバレッジ効果の低減
- 政治体制の変更により、損失を被るリスクがある
- 法的規制の変更による損失
- 外国人の不動産所有権制限
- 税制の変更
- 土地収用のリスク
- 経済政策の変化による影響
- 政情不安による治安悪化
- 投資家保護の不足
- 地政学リスク
- 法的規制の変更による損失
- 英語ができないと利用できる業者・不動産会社の選択肢が少なく、身動きが取れなくなる可能性がある
- 物件購入の手続きの複雑さ
- 海外不動産市場の流動性が低くなる可能性がある
- 投資家層の限界
- 需要の変動
- 市場の不透明性
- 法律や規制の影響
- 現地通貨の為替リスク
- 購入後の客付け、管理や維持が難しい
- 予期せぬ税金や手数料などのコストが発生する可能性がある
- 詐欺や悪徳業者の存在への懸念がある
- 架空物件の販売
- 物件の過大評価
- 契約書の不正確さ
- 賃貸保証詐欺
- 突然の追加費用請求
- 賃貸収益が不安定。情報が少なく、見極めるのが日本市場よりも難しい
- 資産の凍結、送金や資金移動の制約リスクがある
- 何か問題が起きても、すぐに現地に行けない
- 保険などの整備がされていない。または保険料が非常に高い
- 将来の移住前提で購入しても、自身の移住の目的がなくなる可能性もある
が挙げられます。
５．海外不動産投資の物件情報・知識はどうやって調べる？
海外不動産投資を成功させるためには、物件に関する正確な情報と知識を得ることが不可欠です。しかし、海外という距離や文化・法律の違いがあるため、調査の方法も国内不動産とは異なる点があります。以下は、海外不動産投資家が物件情報を調べるための代表的な方法です。
注意しなければならないのは「英語ができるかいなか？」で探し方は変わってくるという点です。
英語ができない方
日本語の海外不動産ポータルサイトの活用
「国名 海外不動産」「国名 不動産」で検索すれば、日本語の海外不動産ポータルサイトが検索されます。
当サイトも、海外不動産ポータルサイトとなります。
- 海外不動産物件情報
- 海外不動産投資ニュース
- 海外不動産エージェント
などの情報を提供しています。
日本人の海外不動産エージェントを利用する
日本でも、海外不動産を販売している日本人エージェントが存在します。
日本人ですので、日本語が話せるため、海外不動産の情報を提供してくれます。
一方で、日本人の不動産エージェントがカバーできる海外不動産物件情報には限りがあるため、数が少なくなるというデメリットがあります。
日本国内の不動産投資セミナーや情報サイトの活用
日本国内でも、海外不動産に特化したセミナーや投資家向けの情報サイトが存在します。これらを活用することで、日本人投資家向けにカスタマイズされた最新情報やアドバイスを得ることができます。また、税制や資金調達に関する日本独自の知識も手に入ります。
SNSや投資家コミュニティの活用
最近では、xやLINE、YouTubeなどのSNS上で、海外不動産投資家が集まるグループやコミュニティが多く存在します。これらのプラットフォームでは、実際の投資家からの生の声や最新情報を得ることができ、リアルタイムでの情報交換が可能です。
専門書やオンラインリソースの活用
海外不動産投資に関する専門書籍や、オンラインの投資家向けフォーラム、ブログなどを活用することで、より深い知識を得られます。特に投資経験者の体験談や、成功・失敗事例を学ぶことで、自身の投資戦略に役立てることができます。
英語ができる方
現地の不動産ポータルサイトの活用
まずは、現地の不動産ポータルサイトや国際的な不動産取引サイトを利用して物件情報を収集します。以下のようなサイトが一般的に利用されます。
- Rightmove（イギリス）
- Realtor.com（アメリカ）
- PropertyGuru（東南アジア）
これらのサイトでは、物件の価格、立地、広さ、アメニティなどの基本情報を簡単に検索できます。
現地の不動産エージェントと連携
海外不動産投資では、現地の不動産エージェントとの連携が非常に重要です。エージェントは、現地の法規制や市場動向に精通しており、適切なアドバイスや物件紹介をしてくれます。信頼できるエージェントを見つけることが、成功する投資への鍵となります。
現地調査と視察ツアーの参加
投資先の国に直接足を運び、物件や周辺エリアの状況を確認することも非常に有効です。多くの不動産エージェントや開発業者は、海外投資家向けの視察ツアーを提供しており、現地のマーケットを体感できる機会を提供しています。物件の状態や周辺インフラ、治安なども確認できるため、現地視察はリスクを軽減する一助となります。
現地の法律や税制に関する専門家の意見を聞く
各国の法律や税制は複雑で、特に外国人投資家に対しては独自のルールが適用されることがあります。信頼できる現地の弁護士や税理士に相談し、最新の情報を元に正確な判断を下すことが重要です。
まとめ
海外不動産投資で最低限知っておくべき知識は
- 海外不動産投資とは？
- 海外不動産投資の用語
- 海外不動産投資のメリット
- 海外不動産投資のデメリット
- 海外不動産投資の知識の仕入れ方
です。
知識の仕入れ方まで把握できれば、あとは、融資方法、物件情報、おすすめの国などどんどん情報を深堀していけばいいのです。