「海外不動産投資のメリットって何がありますか？」
「海外不動産投資のメリットについて教えてください。」
日本国内の不動産投資ではなく、あえて外国の海外の不動産に投資するメリットには何があるでしょうか？海外不動産投資のメリットを徹底解説します。
海外不動産投資のメリット
１．日本国内の不動産よりも、大きなキャピタルゲインが狙える
海外不動産投資の大きなメリットの一つは、日本国内の不動産と比較して大きなキャピタルゲイン（売却益）を狙える可能性がある点です。
経済成長が少ない国や地域では、不動産の需要が増加し、それに伴って不動産価格が上昇する施設の傾向があります。不動産の価値もありやすいです。経済の伸びが考えられる分、不動産価格の上昇幅も大きくなるため、日本国内で見られる価格上昇よりも大きなキャピタルゲインが得られる可能性があります。
海外では、日本に比べて初期の不動産購入価格が低い国が多くあります。 とくに発展途上国では、不動産の価格が日本と比べて割安であり、その分上昇幅も大きくなる傾向があります。が低い段階で物件を購入し、その後の経済発展や必要性の増加によって不動産価格が上昇すれば、大きなキャピタルゲインを得ることが可能です。
とくに人口が減り続けていく日本の不動産よりも、人口が増え続けている海外の不動産の方が、不動産価格の上昇の可能性が高くなるのは言うまでもありません。
日本国内の不動産で、10％、20％キャピタルゲインが取れるのと、海外不動産投資で、100％、200％のキャピタルゲインが取れる、という規模感の違いです。大きなキャピタルゲインを狙うのであれば、海外不動産投資の方が有利なのです。
２．日本国内の不動産よりも、不動産価格が安い
海外不動産投資のメリットのひとつは、「不動産価格が安い」ことです。これは特に日本国内と比べた場合、警戒国や一部の国・地域では物件価格が低く設定されているため、比較的少額の投資で不動産を購入できるという点にあります。
日本の都心部で、分譲マンションなり、戸建てなりを持とうとすれば、5,000万円～1億円程度の資金が必要になります。
しかし、海外の発展途上国の不動産であれば、まだまだ都心部でも低価格で購入が可能です。
- フィリピン不動産 → 1,000万円～
- エジプト不動産 → 1,500万円～
- ドバイ不動産 → 2,500万円～
一等地でも、十分に安い価格で購入できるのも、海外不動産投資のメリットと言えます。
日本国内の高額な物件に比べて、海外の安い物件であれば、一つの予算で複数の物件に分散投資することができます。例えば、都市部のアパートとリゾート地のコンドミニアムなど、異なるタイプの物件を持つことで、収入源の多様化や地域ごとの経済変動に対するリスクヘッジが可能です。
３．日本国内の不動産よりも、高い利回りが狙える
海外不動産投資の魅力的なメリットのひとつは、日本国内の不動産と比較して「高い利回りが狙える」ことです。
物件価格に対して賃貸希望が強い
海外の一部の地域では、物件価格が比較的低いものの、人口が多く、賃貸需要が非常に強い場所があります。結果として、物件価格に対する家賃収入の割合が高くなり、日本国内よりも高い利回りが狙えるのです。
物件購入時のコストが低い
日本国内では物件の購入に相当高額な初期費用がかかりますが、海外では物件の価格自体が日本よりも低いケースが多く、手数料や税金などの諸費用も抑えられることが一般的です。
高い経済成長から家賃も上昇する
物件が安いうちに購入しておけば、不動産価格の上昇に伴い、家賃も上昇するため、実質的な利回りも上昇します。売っても良し、賃貸収入としても高い利回りという状況が実現できるのです。
４．為替差益とキャピタルゲインの2重の収益が見込める
キャピタルゲイン：不動産の価値上昇
海外不動産の価格は、経済成長やインフラ開発、人口増加など様々な危機で変動します。投資先の国や地域の市場が成長すれば、購入時の価格よりも高く売却することができ、その差額がキャピタルゲインとなります。 特に、注目国や成長著しい地域では物件の価値が大幅に上がる可能性があるため、大きな売却益が期待できます。
為替差益：通貨の変動による利益
海外不動産はその国の現地通貨で購入・売却することが一般的です。日本の投資家が海外不動産を購入する場合、為替レートの影響も大きく関与します。現地通貨に移して不動産を購入し、その後円安になった際に売却すると、現地通貨から円に戻すときに一時的に差益を得ることができます。利益を増やすことが可能です。
つまり、海外不動産投資がうまくいけば
キャピタルゲイン ＋ 為替差益
という二重の利益が得られる可能性があるのです。
５．資産の分散投資によるリスクヘッジ
海外不動産投資の大きなメリットの一つは、「資産の分散投資によるリスクヘッジ」ができるポイントです。これは、日本国内だけでなく海外の不動産に投資することで、資産ポートフォリオ全体のリスクを軽減し、安定した帰還を目指すことが可能になるという考え方です。以
国内市場のリスクから資産を守る
日本国内にのみ資産を持っていると、国内の経済状況や不動産市場の変動に左右されやすくなります。 例えば、日本国内で不動産価格が下落した場合、国内資産のみを保有しているとその影響しかし、海外不動産を持つことで、リスクが特定の市場に集中せず、海外の市場でリスク分散が可能となり、全体的な資産の安定性を高めることができます。
国や地域ごとの市場状況の違いを活用
不動産市場は国や地域によって大きく異なり、成長の段階や投資環境も多様です。例えば、新興国では経済成長とともに不動産価格の上昇が期待できる一方、先進国では安定した賃貸収入が得られるような特徴が投資を異なる国や地域に分散させることで、一つの地域で不動産市場があっても、他の地域での価格上昇や賃貸収入によってはカバーできるため、リスクヘッジ効果が期待できます。
通貨によるリスク分散
海外不動産を購入すると、その国の通貨で取引されるため、為替の変動が資産価値に影響します。為替やユーロなど他の通貨建ての資産を保有することができるため、リスクリスクの一極集中を恐れることが可能です。差益も期待できるため、投資収益の拡大に繋がります。
異なる経済サイクルによる安定性
国ごとに経済サイクルは異なります。ある国で景気が悪化している場合でも、他の国では景気が改善し、不動産価格が上昇していることがあります。行うことで、一方の市場が存在していても他方の市場が好調であれば、資産全体のパフォーマンスを安定化させることができます。
政治リスク・規制リスクの分散
各国の政治情勢や不動産に関する規制も、投資リスクに影響します。一つの国で不動産に関する規制や規制が変更された場合、その国のみに投資していると資産価値が大きく変動するリスクがありますしかし、海外不動産投資を分散して行うことで、特定の国の政治リスクや規制リスクの影響を受けることができます。
６．海外生活や海外移住の選択肢の一つとなる
海外不動産投資のメリットのひとつは、「海外生活や海外移住の選択肢が広がる」ことです。 単純投資による利益の追求だけでなく、将来のライフスタイルの多様性や居住環境の選択肢を増やすという視点でも大きなメリットがあります。
セカンドハウスとしての活用
海外の不動産を購入することで、投資対象の物件を「セカンドハウス」として利用することができます。例えば、バケーションでリゾート地を訪れる際に自分の物件を宿泊として使うことで、ホテルの宿泊これにより、現地での生活や文化に慣れながら不動産資産を有効活用することができます。自分が使わない時は「民泊（バケーションレンタル）」として収益化することが可能です。
将来の海外移住の拠点として
海外移住を検討している方にとって、現地の不動産を保有していると移住の準備が遅れます。住居探しの手間が省けるだけでなく、現地での生活基盤が事前に確保できるため、スムーズ新しい生活をスタートすることができます。例えば、退職後に暖かい地域でのんびりと暮らしたいと考える方を考えて、物件購入はその準備の真っ直ぐとなり、将来的な海外移住への選択肢を広げます。
永住権やビザ取得の可能性
国によっては、不動産を購入することで永住権や長期滞在ビザが取得できるケースがあります。例えば、ヨーロッパの一部では一定額以上の不動産投資を行うことでゴールデンビザが発行され、長期滞在このような制度を活用することで、現地での長期滞在や移住がしやすくなり、より自由なライフスタイルを実現できる
現地コミュニティへの参加と国際感覚の養成
海外不動産を保有していると、その国内の地域コミュニティへの参加や異文化交流がしやすくなります。投資先での生活全体、地域文化や生活様式を深く知ることができ、国際これは、子供の教育や家族の国際経験の観点からもメリットとなり、グローバルな視点を持つことが求められる現代社会での貴重な経験となります。
７．税金対策ができる
海外不動産投資による税金対策は、以前よりは、やりにくくなっているのは事実です。
しかし、海外移住などを念頭にいれれば、所得税0円、住民税0円、相続税0円というドバイなどもあるため、ドバイに不動産を購入して移住して、税金ゼロを実現するような税金対策も可能です。
税金対策、節税の選択肢の一つとなります。
８．円安対策
日本円の円安に歯止めがかからなくなるリスクもあります。その時に、日本国内の収益しか収益源がなかったら、通貨安の中で生活しなければなりませんが、海外の現地通貨（例えば米ドル）の賃貸収入があれば、日本円の収入に対して何倍もの収入を得ることができるのです。
海外不動産投資を行うと、日本円だけでなく現地通貨（為替、ユーロ、豪ドルなど）で収益を得ることができます。異なる通貨での収益があれば、為替相場の変動を利用してまた、複数の通貨で収益を持つことにより、一つの通貨のリスクに依存しない安定した収益構造を作ることができます。その際には、外貨建ての賃貸収入や物件売却益が円換算で増加するため、相当差益も含めて収益が上昇する可能性があります。
９．国際的な感覚が身に着く
海外不動産に投資するとなれば、その国に行くことも増えますし、その国のことをしっかり学ぶことになります。
- 物件数が増えてくれば、世界に20か国に不動産を持っている
というような状況も難しくありません。
- 国際的な感覚が身につく
- 海外旅行も、自分が不動産を持っているだけで、一段深いレベルでのその国への理解ができる
- 不動産業者やリフォーム業者など、その国で知り合いを広げやすい
- 子供に国際的な教育の機会を与えられる
海外不動産投資は、国際的な知識、ビジネス感覚、経験を得ることにつながります。
１０．日本が有事の時の避難先になる
海外不動産投資のメリットの一つに、「日本が有事の避難先になる」という点があります。 地震などの自然災害、政治や経済の不安定、パンデミックのような緊急事態など、日本国内で有事が発生した場合に、海外に資産を持っていることは、精神的にも物理的にも大きな安心材料となります。
日本では、中国、ロシア、北朝鮮など周辺国との緊張が増しているのが事実です。
すぐに戦争になることはないかと思いますが、ゼロではありません。
有事の時に、避難できる外国があるというのは大きなメリットです。
とくに不動産を持っているだけで、ビザが取りやすくなる国もあるのですから、いざというときに逃げられる外国があるというのも、有益な選択肢の一つと言えます。
ぜひ、海外不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか？
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