「海外不動産購入の注意点とは？」
「海外不動産投資の注意点とは？」
海外不動産投資、海外不動産の購入を検討している方に覚えておいてほしい海外不動産の注意点について解説します。
海外不動産の注意点
１．ディベロッパーの経営破綻に注意！
海外不動産だけでなく、日本国内の不動産投資でも同じですが
先に物件代金を支払った状態で、物件が完成する前にディベロッパーが倒産してしまうと、ディベロッパーは返金してくれないので、買主が物件はないのに資金を失う
という状況になってしまうのです。
日本国内の分譲マンションの場合は、物件が完成前に手付金を支払って、引き渡し時に残金を支払うようなスキームが主であり、かつ手付金の保全措置も宅建業法によって定められているため、お金が戻ってこないリスクは大きくはありません。
しかし、海外のプレビルド物件の場合は
- 物件完成の5年、6年前に購入資金を支払うスキーム
となっているため、引き渡し前にディベロッパーが倒産してしまうと、それまでに支払っていた代金の大部分を失ってしまうリスクがあるのです。
これは「海外不動産投資」「海外不動産購入」における最大の注意点と言えます。
ディベロッパーの経営破綻リスクへの対策
- 倒産リスクの低い大手ディベロッパーを選ぶ
- 一括払いをせずに分割払いにする
- 中古物件（レディ物件）を購入する
２．契約書・登記などの手続き不備に注意！
海外の国によって、契約書や登記の方法は、変わってきます。
基本的には「現地の言語」または「英語」での手続きとなってしまうため
- 契約書の内容を正確にチェックする
- 登記の内容を正確にチェックする
のは、簡単なことではありません。
物件完成後、支払完了後に「あなたの契約書には不備があって、あなたの所有権にはなっていません。」と言われてしまったら、どうすることもできなくなってしまいます。
不動産の購入における「契約書」「登記」の状況は、正確に理解したうえで、購入する必要があります。
契約書・登記などの手続き不備リスクへの対策
- 信頼できる不動産会社の日本人スタッフ経由で購入する
- 信頼できる不動産エージェント経由で購入する
- 契約書を翻訳して、内容を理解する
- 登記の状況を自分で調べる
３．為替リスクに注意！
海外不動産の購入では
- 現地通貨での購入
- ドルでの購入
が一般的です。
日本円に対して
- 購入時点よりも、円安（現地の通貨高）になれば、為替差益が発生する
- 購入時点よりも、円高（現地の通貨安）になれば、為替差損が発生する
ことになります。
米ドルで購入した場合、物件価格が上昇していてキャピタルゲインが出たと思っても、円高になっていて、為替差損でキャピタルゲイン以上の損失を被る可能性はあるのです。
米ドルであれば、そうはいっても、想定の範囲内で為替が動くので、そこまで大きなリスクはありませんが、これがマイナー通貨の場合は、より大きなリスクを抱えることになります。
FXをやる方であれば、わかるかと思いますが、トルコリラ、メキシコペソ、南アランドなどのマイナー通貨は、金利が高い反面、通貨安になりやすく、下手をすれば、2分の1、3分の1まで為替差損が発生するリスクを抱えてしまうのです。これは、逆に言うと、為替差益が大きくでる可能性もあるので、一概にリスクだけではありませんが、ハイリスクハイリターンになるということは知っておくべきです。
為替リスクへの対策
- 分割払いで為替リスクを低減する
- FXなどの取引ができる通貨なら、反対売買を行うことで為替リスクを相殺する
- 余裕資金での投資を行う
４．施工ミスで思わぬ出費に注意！
海外のディベロッパーの施工能力は、日本国内のディベロッパーとは、まったくレベルが違うものと考える必要があります。
- 新築なのに、水漏れ
- 新築なのに、タイルがはがれている
- 新築なのに、お湯が出ない
なんて、ことは日常茶飯事なのです。
海外不動産投資にしろ、実際に移住するにしろ、不具合に対する修繕コストが日本よりも大きくなる可能性が高いのです。
建物の不備リスクへの対策
- 修繕コストが大きくなることを計画に組み込んでおく
- 現地の修繕会社、修繕コストを把握しておく
- 施工力に実績のあるディベロッパーの物件を購入する
５．簡単に売れないことに注意！
「海外不動産の価格が上昇したら、売却して利益を取ろう」
と考えている方も少なくありません。
キャピタルゲインを狙うのであれば、売却「出口」のことを意識するのは当然です。
しかしながら、売却は簡単ではありません。
というのも、「プレビルドの新築物件の販売」をできる不動産エージェントは多いものの、「売却」ができる不動産エージェントは少ないのです。
なぜなら、「中古物件の売買」には、日本でいう宅建のような現地のライセンスが必要になるため、現地に法人を持って、不動産の資格・許認可を持っていないと売却できないからです。
また、購入した不動産エージェントとは「物件価格が思った通り上がっていますよ。問題ないですよ。」と責任のがれの発言が多くなってしまうため、実際に物件価格が上がったと思っていても、「売りに出したら、割高で売れない」ということが起こりうるのです。
売却できないリスクへの対策
- 現地で許認可を持つ不動産会社とのネットワークを持つ
- 売却価格の相場を自分で調べる（不動産エージェントの発言だけを信じない）
６．都市計画の破綻に注意！
海外不動産の購入、海外不動産投資の際には
- 新しい都市
- 新しい空港
- 新しいタワー
- 新しい電車・駅
- 新しい世界的な施設
- 新しいホテル
- 新しいカジノ
などの計画を販売のフックにして営業する不動産エージェントは少なくありません。
当然、予定通りに新しい都市計画が進めば、それだけ不動産価値が高まるのですから、キャピタルゲインは大きくなります。
一方で、このような都市計画が破綻することも海外では少なくありません。
- 新しい都市ができたけど、誰も住まなかった。
- 新しいタワーの建設中にディベロッパーが倒産して、タワーの工事も中断された。
- 新しいカジノとホテルの計画があったのに、国の方針によってできなくなった。
挙げてていけばキリがありません。
日本でも、リニア新幹線が計画がなかなか進まなかったりするのですから、海外では、より都市計画の実行確率というのは、100％でないことを理解する必要があります。
都市計画の中断リスクへの対策
- 過去の都市計画の実行実績の多い国を選ぶ
- 都市計画の進捗状況を確認する
- 国を挙げて、その都市計画が進められているものか？確認する
- 国の政治体制が揺らぐ可能性について確認する
- 都市計画が中断したとしても、人が住める都市に投資をする
７．カントリーリスクに注意！
海外不動産では、想像していないカントリーリスクが発生するケースがあります。
- ウクライナ、ロシアの戦争
- ガザの紛争
- コロナ
- 中国経済の失墜
など、最近の事例を見ただけでも、10年前には想像もできなかったことが起きているのです。
このリスクは、予想できるものではないため、カントリーリスクが起きる可能性があることを理解しておくことしかやれることはないと言えます。
売却できないリスクへの対策
- カントリーリスクが低いと思われる国の物件を選ぶ
- カントリーリスクが高い国の物件を選ぶなら、それなりのリターンも必要と考える
- 余裕資金での投資を行う
海外不動産購入・海外不動産投資における全体としての注意点
海外不動産投資、海外不動産の購入は
日本語が通じて、セーフティーネットがあり、大手のディベロッパーの信頼性が高い日本と比較すると、そもそもリスクは大きいもの
ということを理解する必要があります。
リスクが大きい反面、キャピタルゲインも大きく取れる可能性があり、ハイリスクハイリターンの投資なのです。
海外移住のための海外不動産購入であれば、自分が住みたい物件を買うのですから、それほど大きなリスクが発生するわけではありません。
海外移住前提の海外不動産購入の注意点は
- ビザへの影響はあるか？（現地の政府機関に確認する）
- 自分が住みたいエリアなのか？（実際に何日か旅行して住んでみる）
- できれば中古物件（レディ物件）がおすすめ（ディベロッパーの倒産リスクがないため）
です。
海外不動産投資での外不動産購入の注意点は
- 余裕資金での投資を行う
- 信頼できるディベロッパーの物件を買う
- 信頼できる不動産エージェントから物件を買う
- 実際に現地に行ってみる（肌で住む人がいるのか？人は多いのか？を確認する）
- 自分で賃貸需要、為替リスクなどの情報を把握できる準備をする
です。
十分に注意点やリスクに対する準備をすることで、リスクを減らして、大きなリターンを狙いましょう。